По инициативе нашего клиента была проведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества. Объектом выступил незавершенный строительством жилой дом «Астория – 2», расположенный в городе Павловске, Грачовке, садоводстве «Звездочка». Его площадь составляет 226 кв.м., после окончания строительства предполагается, что здание будет индивидуальным жилым домой.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, ее результат может использоваться для совершения сделки купли – продажи или других законных операций с объектом.

При определении рыночной стоимости недвижимости эксперты использовали такой метод как сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта основанных на его сравнении с аналогичными по экономическим, материальным и техническим характеристикам объектами, цены которых известны.

Проведение оценки включает следующие этапы: заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ необходимой информации; согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке.

Для анализа осуществляется сбор информации о характеристиках объекта оценки, имеющихся обременениях, политических, социальных, экономических и других факторах, влияющих на его стоимость, а так же о спросе и предложении на рынке строительства. При расчете будущих доходов эксперту необходимо установить период прогнозирования, доходность вложений в аналогичные объекты инвестирования и оценить уровень риска.
В результате исследования было выяснено, что затратный подход объекта составляет 1 250 000 рублей, что соответствует его рыночной стоимости без учета НДС. Следует отметить, что полученный результат может применяться исключительно с учетом задач проводимой оценки в течение шести месяцев со дня составления данного отчета. Здание оценивалось без учета стоимости земельного участка.

Сведения, предоставленные оценщиками и указанные в данном отчете, являются достоверными, поскольку в их основе лежат данные из предоставленной заказчиком документации. Однако наиболее вероятная цена продажи данного недвижимого имущества, выведенная экспертом, может не соответствовать его реальной цене на свободном рынке. Тем не менее, анализ и выводы оценщика объективны, поскольку на момент проведения исследования у эксперта не было какого – либо текущего или будущего имущественного интереса в объекте.

Из документации на оценку были предоставлены: договор подряда №15/03/15 Р от 14.03.2014 г.; архитектурный паспорт жилого дома «Астория – 2», архитектурно-строительный проект жилого дома «Астория – 2».
Согласно административно – территориальному делению, здание расположено в Пушкинском районе Санкт – Петербурга. Вокруг дома находятся объекты частной индивидуальной застройки,  плотность застройки средняя, что благоприятно сказывается на состоянии окружающей среды. Дом имеет хорошую транспортную доступность, подъехать к нему можно по асфальтированной дороге. В микрорайоне создана вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура, включающая в себя водоснабжение, электричество и канализацию.

Объект двухэтажный, жилая площадь – 102,18 кв.м. Фундамент железобетонный, стены сделаны из пенобетона, облицованы клинкерным кирпичом  и утеплены базальтовой плитой. Кровля представляет собой керамическую черепицу. Описание здания составлено на основе предоставленных Заказчиком документов, а так же на основании осмотра, на момент которого уже были построены фундамент и стены первого этажа.

Наиболее важным фактором, влияющим на рыночную стоимость объекта, является суждение о его наиболее эффективном использовании. Оно складывается из анализа юридической правомерности того или иного варианта использования, его физической осуществимости, финансовой оправданности и максимальной эффективности. В ходе изучения земельного участка и его ландшафта было выявлено, что никаких существенных ограничений на способ застройки и его дальнейшего использования нет. Обременений на землю не зарегистрировано, она может быть использована под постройку жилого дома, чему так же способствует удобное расположение участка и хорошая транспортная доступность. Таким образом, наиболее эффективным способом реализации данного объекта недвижимости является его использование в качестве жилого дома, изначально предполагаемое застройщиком и заказчиком.

Исходя из изученной ситуации, экспертом для оценки объекта применялся затратный подход, основанный на определении стоимости воссоздания точной копии или равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении потери стоимости в связи с физическим износом и функциональным и экономическим устареванием.  Поскольку затраты – не единственный фактор стоимости объекта, данные, полученные в результате этого подхода, могут не совпадать с рыночной стоимостью недвижимости, поскольку важную роль в ее формировании играют полезность, качество и конкурентоспособность здания. Затратами на замещение объекта являются затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта с использованием аналогичных материалов и технологий без длительных задержек. Существует несколько методов оценки затрат на замещение: метод сравнительной единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного обследования.
Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного сооружения.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты: фундамент, стены, перекрытия и др. – оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Для расчета стоимости нового строительства в данном отчете выбран метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы).

По окончании исследования был сделан вывод, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 1 250 000 рублей.